Pengertian dan Cara Menghitung NJOP dan NJKP

Cara Menghitung NJOP dan NJKPDalam dunia properti, maka Anda akan sering mendengar istilah NJOP. Entah ketika Anda ingin menjual rumah atau membeli rumah. Kepanjangan dari NJOP yaitu Nilai Jual Objek Pajak, sedangkan istilah NJKP yaitu Nilai Jual Kena Pajak. Keduanya merupakan patokan yang digunakan untuk menentukan harga sebuah properti.

NJOP merupkan harga rata-rata yang diperoleh dari hasil transaksi jual beli dan terjadi secara wajar. Namun, jika terdapat transaksi jual beli, maka NJOP dapat ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek yang sejenis lainnya, dari perolehan nilai baru atau dari Nilai Jual Objek Pajak Pengganti.

Pengertian NJOP

Bagi Anda yang sedang memiliki rencana untuk membeli sebuah properti atau rumah, tentunya Anda mengenal istilah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Pengertian NJOP yaitu perkiraan harga jual rumah dan bangunan yang dihitung berdasarakan dengan luas dan zona rumah beserta bangunannya.

Apabila akan melakukan transaksi jual beli properti atau rumah, NJOP merupakan salah satu hal penting yang harus Anda pahami. Sebab, dengan mengetahui NJOP secara jelas, maka dapat diketahui seberapa besar dana dan pajak yang akan ditanggung dari transaksi jual beli rumah atau properti.

Cara Menentukan NJOP yang Benar

Seperti sudah disinggung di atas, bahwa NJOP merupakan harga rata-rata yang didapatkan dari hasil transaksi jual beli sebuah properti atau rumah. NJOP tersebut ditentukan berdasarkan dari perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis.

Jadi, semakin mahal harga pasaran rumah dan bangunan di suatu daerah, maka NJOP-nya juga semakin tinggi. NJOP digunakan sebagai dasar untuk perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang wajib disetor untuk setiap tahunnya.

NJOP transaksi jual beli rumah atau properti akan ditentukan berdasarkan dari tiga hal, antara lain:

  1. Penentuan NJOP dapat diperoleh dari hasil perbandingan dengan objek pajak lain sejenisnya yang secara letak berdekatan namun sudah diketahui nilai jualnya.
  2. NJOP pengganti. Cara ini dilakukan agar mendapatkan NJOP yang berdasarkan sesuai dengan hasil pendapatan atau pemasukan dari sebuah objek pajak yang dinilai.
  3. Nilai perolehan baru. Cara ini dilakukan dengan cara menghitung terlebih dahulu total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak. Akan tetapi, sebelum menentukan NJOP. Maka Anda juga harus melihat kondisi fisik dari segi bangunan yang dijadikan sebagai objek pajak tersebut.

Apabila terjadi suatu penyusutan, maka semua biaya yang sudah dikeluarkan untuk membuat objek pajak harus dikurangi sesuai dengan nilai penyusutan dari kondisi fisik suatu bangunan.

NJOP biasanya ditetapkan untuk menghitung nilai besaran pajak terutang yang disesuaikan dengan kondisi objek pajak. Sehingga fiskus tersebut dapat ditetapkan dari besaran PBB terutang untuk setiap objek pajak yang ada di daerahnya.

NJOP juga ditetapkan berdasarkan Surat Keutusan Kepala Daerah,baik dari Walikota, Gubernur ataupun Bupati. Pada umumnya, NJOP tanah sudah ditetapkan berdasarkan dengan satuan rupiah untuk per meter persegi tanah yang dijadikan objek.

Lokasi tanah yang tercermin dalam zona nilai tanah (ZNT) tentu ikut menyesuaikan sebagai acuan harga jual tanah. Sementara, NJOP bangunan dapat ditetapkan dengan berdasarkan biaya untuk per meter persegi, bahan material dan juga upah untuk setiap komponen yang ada pada bangunan tersebut.

Di dalam pengelolan sektor pedesaan dan perkotaan (PBB P2), maka hal tersebut dikenal sebagai Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

NJOP dan NJKP

Selain NJOP, ada juga istilah yang disebut dengan Nilai Jual Kena Pajak. NJKP merupakan besaran harga nilai jual yang akan dimasukkan ke dalam suatu perhitungan pajak terutang. Jadi NJKP menjadi bagian dari NJOP yang menjadi dasar untuk perhitungan PBB. NJKP sering disebut juga sebagai assessment value.

Sudah menjadi ketetapan pemerintah untuk ketentuan NJKP, bahwa presentase untuk objek pajak pertambangan, perkebunan dan kehutanan sebesar 40%. Sedangkan untuk objek pajak yang lain seperti perkotaan dan pedesaan ditentukan dengan melihat dari nilai NJOP-nya terlebih dahulu.

Jika nilai dari NJOP lebih dari 1 miliar rupiah, maka presentase NJKP-nya yaitu 40%. Akan tetapi, jika NJOP-nya dibawah 1 miliar rupiah, maka jumlah presentasenya hanya sebesar 20%.

NJOP Hanya untuk Kepentingan Perpajakan

NJOP hanya digunakan untuk keperluan perpajakan bukan untuk kepentingan yang lainnya seperti jual beli, perizinan dan sebagainya. Karena penilaian NJOP hanya untuk perpajakan dan lebih menitik pada Equalitas atau keadilan.

Maka hal ini menjadi berbeda jika penilaian properti untuk tujuan asuransi properti dan berbeda pula dengan penilaian dengan tujuan jual beli.  Apabila di penilaian asuransi maka nilai pondasi tidak akan dihitung, karena pondasi tidak akan ikut terbakar jika terjadi kebakaran.

Beberapa penjelasan lengkap mengenai pengertian NJOP dan NJKP di atas semoga dapat menambah pengetahuan Anda untuk masalah perpajakan. Anda juga dapat mengetahui bagaimana cara menentukan NJOP yang benar. Dengan begitu, maka Anda memiliki gambaran ketika ingin membeli sebuah rumah atau bangunan.

shares